U Sabor upućen konačni prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada

Nacrt Konačnog prijedloga Zakona o održavanju i upravljanju zgrada koji se donosi radi sustavnog poboljšanja kvalitete stanovanja te efikasnijeg ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevine, predstavio je potpredsjednik Vlade i ministar Bačić na današnjoj sjednici Vlade.

Istaknuo je da se nacrt toga zakona, zajedno s Nacrtom konačnog prijedloga zakona o izmjenama i dopunama Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti i porezna reforma koja će nastupiti 1. siječnja 2025. godine, predstavlja reformu koja ima tri cilja - uspostava priuštivog stanovanja, održivog turizma i povećanje pravednosti poreznog sustava prebacivanjem tereta rada na oporezivanje imovine.

„Jedan od tih zakona je Zakon o održavanju i upravljanju zgrada koji se donosi prvi puta u 34 godine hrvatske državnosti i na cjeloviti način uređuje održavanje i upravljanje zgrada. Novost je da uvodimo pravnu osobnost za zajednicu suvlasnika višestambene zgrade. Porezna uprava dodijelit će joj OIB, a nakon toga Državna geodetska uprava upisat će je u Registar zgrada odnosno Registar zajednice suvlasnika“,  pojasnio je ministar Bačić.

Novost je i da će Vlada temeljem posebnih programa subvencionirati ugradnju dizala u višestambene zgrade, a pomoći će i jedinicama lokalne samouprave da omoguće subvencioniranje pročelja jer povijesne cjeline gradova zbog grafiterstva i neodržavanja nisu reprezentativne.

U prvom čitanju Zakona ograničen je pristup prenamjeni stanova građenih za stambenu namjenu u stanove za kratkoročni najam i najam stranih radnika za što je trebalo prikupiti suglasnost 80 posto svih suvlasnika.

„Nakon drugog čitanja djelomično smo izmijenili odredbe iz prvog čitanja pa smo i za kratkoročni najam i za najam za više osoba, kako smo nazivom promijenili takvu vrstu najma, potrebna dvotrećinska suglasnost svih suvlasnika. Novost je da je propisan rok od pet godina do 31. prosinca 2029. godine za prikupljanje suglasnosti tog vrsta najma. Na ovaj način vjerujemo da ćemo doprinijeti boljem upravljanju i održavanju višestambenih zgrada“ i da ćemo ispuniti ciljeve koje smo propisali Nacionalnim planom stambene politike"  dodao je ministar Bačić.

U odnosu na prvo čitanje u Saboru, ublažena je zabrana postavljanja klimatizacijskih uređaja na sva pročelja zgrade pa će biti dozvoljeno postavljati ih na pročelja zgrada koja ne gledaju na ulice i trgove.

Novost konačnog prijedloga zakona je detaljno uređeni postupak u slučajevima kršenja kućnog reda. Ministar će Pravilnikom propisati odredbe kućnog reda u stambenim zgradama, a Zakonom se daje mogućnost suvlasnicima da naplate ugovornu kaznu onima koji učestalo krše kući red (tri opomene u dvije godine).

Podsjetimo, Prijedlog Zakona o održavanju i upravljanju zgrada kvalitetnije određuje prava i obveze suvlasnika u stambenim zgradama koja je dosad bila djelomično uređena Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, međutim u praksi se pokazalo nedostatnim za kvalitetno održavanje stambenih građevina. Zbog toga je zakonom definirana uloga upravitelja, i uloga predstavnika suvlasnika, što dosad nije bilo definirano (ili je bilo slabo definirano) te precizno nabraja što su zajednički dijelovi zgrade što je također izazivalo poteškoće u praksi.

Uređuje se minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika. Zakon uvodi pojam zajednica suvlasnika koja će imati pravnu osobnost i svoj OIB što će znatno ubrzati upravne i sudske postupke te olakšati zgradama apliciranje za fondove (obnove fasada, energetske obnove, ugradnja solarnih elektrana i dizalica topline na zgradu).

Uvode se ograničenja za radove na izgrađenim zgradama. Zabranjuje se bušenje i rušenje nosivih zidova na zgradama izgrađenima prije 1964. godine.

Smanjuju se potrebne većine suvlasnika za donošenje odluka jer je praksa pokazala da se zbog nezainteresiranosti pojedinaca odluke ne donose pa se za hitne popravke (primjerice puknuće cijevi) ukida obveza prikupljanja suglasnosti, a za nužne popravke (primjerice sanacija krova) potrebno je prikupiti jednu trećinu suglasnosti suvlasnika (dosad 50 posto).

Kako bi se izabrala redovna uprava zajednice suvlasnika (primjerice odabir predstavnika, upravitelja, odluka o ugradnji dizala)  potrebno je prikupiti više od 50 potpisa suvlasnika.

Suglasnosti od dvije trećine uz dodatnu suglasnost neposrednih susjeda uvode se za obavljanje djelatnosti koje stvaraju buku i vibracije u zgradi, kratkoročni najam stana i najam za više osoba.

Suglasnost suvlasnika za investicijsko održavanje - velika ulaganja u zgradu, prenamjena tavana u stan i slično smanjena je na 80 posto.
 

Izmjene zakona o vlasništvu radi pristupanja OECD-u

Radi ispunjenja kriterija za pristup Republike Hrvatske OECD-u, Vlada je sa sjednice u četvrtak u saborsku proceduru uputila izmjene Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kojima se propisuje način stjecanja prava vlasništva nekretnina u Hrvatskoj od strane državljana i pravnih osoba iz država članica EU, OECD-a i dr.

Izmjenama se tako osigurava da državljani i pravne osobe iz - država ugovornica Europskoga gospodarskog prostora, država članica OECD-a i država pristupnica Kodeksu o liberalizaciji kretanja kapitala i Kodeksu o liberalizaciji nevidljivih transakcija - u stjecanju prava vlasništva nekretnina u Hrvatskoj budu izjednačeni s državljanima RH i drugim državljanima država članica EU, kao i s pravnim osobama sa sjedištem u Hrvatskoj ili u drugim državama članica EU.

To znači da za stjecanje prava vlasništva nekretnina u Hrvatskoj državljanima i pravnim osobama iz navedenih država neće biti potrebna suglasnost ministra pravosuđa i uprave.

Iznimka je stjecanje prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu, a sukladno Zakonu o poljoprivrednom zemljištu prema kojem nositelji prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu ne mogu biti strane pravne i fizičke osobe, osim ako međunarodnim ugovorom/posebnim propisom nije drugačije određeno.

Važećim Zakonom o vlasništvu i drugim stranim pravima propisano je, naime, da strane fizičke i pravne osobe mogu, pod pretpostavkom uzajamnosti, stjecati pravo vlasništva na nekretninama na području Hrvatske, ako za to dobiju suglasnost ministra.

OECD ima 38 država članica, a od njih 22 države su i države članice EU - Austrija, Belgija, Češka, Danska, Estonija, Finska, Francuska, Njemačka, Grčka, Mađarska, Irska, Italija, Latvija, Litva, Luksemburg, Nizozemska, Poljska, Portugal, Slovačka, Slovenija, Španjolska i Švedska).

Uz njih, članice OECD-a su i Australija, Kanada, Čile, Kolumbija, Kostarika, Island, Izrael, Japan, Koreja, Meksiko, Novi Zeland, Norveška, Švicarska, Turska, Velika Britanija i SAD.

Države u postupku pristupa Kodeksu o liberalizaciji kretanja kapitala i Kodeksu o liberalizaciji nevidljivih transakcija, uz Republiku Hrvatsku, su i Argentina, Brazil, Bugarska, Rumunjska, Peru, Tajland i Indonezija.

Izvor: MPGI/HINA